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近日，成都不断释放出商品住宅房源。一方面可以首付三成贷款，另一方面政府持续限价，购房者自然都更倾向买新房。
听闻前几日，某个楼盘最新批次预售价格比上批次平均降低了1000元/㎡，甚至引发前期部分业主在街边举牌牌。由此可见，截止目前，政府限价并未放松。另外，对于那些举牌牌的业主，小编还是想说，购房合同上可并没有注明房价一定会持续大涨，任何行为都有风险，更别说投资有风险了。都是成年人，为何就不敢为自己的决策买单呢？其实政府指导商品住宅预售价格，自2016年10月就已提出，在2017年春节过后不久开始严格执行。那么一年下来，2017年的房价变化与我们的实际感知究竟一致吗？
同比2016年，主城近郊房价均上涨25%
我们拉通了2017年一整年的商品住宅备案均价，与2016年相比较。由下图可以看到，2017年无论是主城还是近郊抑或是包含远郊县在内的整个成都，房价都上涨了。
数据来源：锐理数据平台从上涨幅度来看，购房者关注的主城与近郊，上涨幅度均约在25%。当然，将主城与近郊合并计算，以及将所有区县纳入计算，房价涨幅就会小得多。遂出现大成都整体房价上涨约11%。可能部分购房者从实际感知，仍然觉得2017年房价上涨不止25%，认为2017年房价相较2016年年初，基本上都已翻倍。但是我们还是不能完全靠感知，2016年一整年，房价自8月开始已大幅上涨。此外，2017年一整年楼市政策不断演变，预售房价都是基于2016年10月。
25%涨幅的背后，是一整年的政策调控
如果不知道2017年成都楼市都发生了什么，你我可能都不知道现在的房价又将是多少。
限购
3月24日起，成都主城近郊（十二区）全部限购商品住宅和二手房，需限购区户口或连续24个月社保；
限贷
4月13日起，限购区域内（除高新南区和天府新区），二套房首付比例不低于60%。所有限购区内贷款年限不超过25年，已拥有2套及以上住房的家庭，停止发放个人住房贷款；
限售
4月13日起，在成都限购区域内新购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让；
类住宅
4月21日起，新建商办类项目，不得擅自改变为居住用途，分隔的层高不大于4.2米，不分隔的层高不大于4.9米；
底商
10月13日，成都规划管理局发布确定，新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置；
成品房
10月17日，成都发布确定加快成品住宅发展，到2020年底，中心城区成品房住宅比例达100%，郊区市县成品住宅比例达到80%；到2022年底，将实现全成都只卖成品房。
摇号买房
11月16日起，成都全市新取得预售许可或现售备案的商品住房，开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式，“全款买房”不再优先；
落户
7月19日，发布学历落户新政，45岁及以下、本科及以上学历凭毕业证即可落户成都；
11月30日，发布积分落户新政，自2018年1月1日起实施。本科学历落户依然有效，但购房落户、往届专科落户、居住期满落户均取消。
从上面的时间节点，我们可以看到自春节后，2017年一整年，政策基本没有间断过。而伴随着不同的政策节点，商品住宅的供应与价格也呈现不同。下面，我们就主要看看主城与近郊在2017年的变化走势。
商品住宅全年供应下降一半，近郊房价稳步上涨
2017年主城近郊共新增商品住宅供应1416.64万㎡，相较于2016年新增供应2154.27万㎡，新增供应下降了52.07%。根据全年的供应走势，近郊的供应整体高于主城。近郊在3-7月供应较多，主城仅在7月供应放量。
自8月开始，无论是主城还是近郊，商品住宅均表现为新增供应不足。而在11月则是到达最低点，主要源于11月政府相关部门在发布与准备公证摇号选房政策及流程，故暂停了供应。
数据来源：锐理数据平台全年供应走势有升有降，房价走势不太一样。
总的来说，相比年初，到年底主城与近郊房价都涨了。但是，主城自2月房价明显上涨之后，在3-12月，房价有小幅上涨或下降，基本趋于稳定；近郊则基本表现为稳步上涨。
数据来源：锐理数据平台让主城房价在2017年3月至年底，无太大波澜的重要原因就要归于“政府指导价格”了。
2017年，这些楼盘很特别
由于政府指导价的存在，也在这一年衍生出了“全款买房”“千人抢房”的特定产物。
除此之外，这一年里，还有一些特别的项目值得记忆。
最先明显被限价的楼盘
楼盘名称：中房优山plus
楼盘位于成华区金沙江路与岷山路交汇处，地处东2.5环，临近塔子山公园地铁站。开盘前，其预期价格为13000-14000元/㎡。在2017年3月20日开盘，开盘均价为9000元/㎡，为此售楼部导演了一场偷偷开盘的好戏。
楼盘名称：长冶南阳御龙府
楼盘位于高新区应龙路与红星路南延线交界处,，地处高新新川与领事馆版块交界处，其临街楼盘北大资源翡翠府当时售价已达18000元/㎡。开盘前，楼盘已蓄客长达半年多，且对外宣称价格不超过13000元/㎡。在2017年3月26日开盘，开盘均价为10000元/㎡，价格比前期宣传的更惊喜。
预售价格最高的楼盘
楼盘名称：麓湖生态城
楼盘位于天府新区天府大道南延线，产品一直走高端路线。其天玑组团与天星组团高层住宅在2017年6月8日开盘。天玑组团清水房均价为19700元/㎡，天星组团装修房均价为24700元/㎡，成为2017年预售价格最高的楼盘。
推售认购套数最多的楼盘
楼盘名称：中海右岸楼盘位于双流南湖西侧（剑南大道旁边），与天府新区成都直管区一街之隔。2017年完成认购成交3869套住宅，位居全成都认购成交排行榜第一位。摇号命中率最高的楼盘
楼盘名称：蓝光长岛国际社区
楼盘位于双流永康森林公园旁，成为2017年实施公证摇号选房政策以来，第二个获得预售房源的楼盘，一次性推出1837套高层住宅房源。该批次普通购房者摇中概率为45.68%，成为2017年摇号命中率最高的楼盘，也成为截止目前（2018年1月10日），主城近郊中摇号命中率最高的楼盘。以上的楼盘都为成都楼市的发展留下了特定的色彩。而如今已进入到2018年，大家最关心的依然是房价还会不会涨，能不能买到房子？
2018年差异化调控，刚需机会要抓住
近日，个别城市放开落户限制以及实行分区分类调控，让个别中介趁机夸大炒作。在“差别化”调控的整体基调上，我们结合成都自身的城市规划与定位，对于房价与购房机会，有以下简单的预测。
首先是购房机会。我们之前已经强调过，今年甚至2019年均是刚需上车的好时机。
近期商品住宅供应不断放出，相信后续中心城区还会不断有房源释放，因为在2017年11月和12月压制了一大波供应量。另外，成都在2017年11月已经公布了新建住房五年规划，将在2018年新建住房31.37万，其中商品住房18.86万套。如果没有诸如2017年摇号政策的特殊情况压制，2018年的住房供应会有增加，但要供需平衡，还需要二手房的加码。
公证摇号选房让全款不再优先，这是刚需和改善置业的机会。同时，无论是国家大方向上的“差别化调控”，还是成都在五年规划中已经确定的“因区施策、差异化调控”，都明确了支持合理住房需求，遏制投资投机炒作。所以，刚需抓紧摇起来吧。
然后是房价。说房价不可能降的，可能已经被开篇的维权楼盘打脸了。在政府的指导下，可能还会有个别楼盘有小幅降价，但是我们认为2018年新建商品住宅价格整体降价不太可能，依旧会保持稳定上涨，涨幅在5%-10%（与城镇居民人均可支配收入增幅相当）。
另外，二手房将逐渐缩小与新房的价差。具体价格表现为保持稳定，个别无品质优势的楼盘则会有所回落。所以，从这一点上，我们始终建议各位购房者买房要坚持品牌、品质，只有品质楼盘在房价上涨时，是涨价最快的，在房价下跌时，是最抗跌的。
最后，2018年的楼市，已经吹响号角。希望各位购房者在买房这件事上，可以保持理性，早日买到合适的房子。
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