来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃
应粉丝的强烈要求，我4月21日提前去成都做市场调研，今年跑了这么多城市发现，只有成都楼市能用癫狂来形容。
几百套房源，会有几万人抢，所有楼盘往往是个位数的中签率，最低的招商中央华城中签率只有0.9%，四万多人抢四百多套房。
我们去的几个楼盘直接闭馆，很多售楼处销售人员对客户置之不理，产品好不好已不重要，开发商能省则省，反正再差开盘也是清盘。
新房与二手房的差价倒挂通常都在百分之二三十以上，买到就赚到的心态，让购房者、投资者，男女老少都疯狂参与到这场买房盛宴中来。
有钱的投资客企图套现二手房，再挤破脑袋摇号新房套利，在原本就有限的房源下，真正需要买房的刚需被挤占了机会，更加只能望房兴叹，有粉丝告诉我他摇了20次还没有摇到，濒临绝望。
当然，唯一令人欣慰的是，摇号最大程度上保证了公平，钱和关系在这里失灵了，中不中全凭运气。
这一篇主要分享我在成都的踩盘感受，以及对成都各个板块潜力的分析和建议。下一篇将从政策角度，以及土地供给和未来潜在供应，分析成都房价走势，第三篇将分享成都两位富婆的投资故事，敬请期待。
这次成都楼市调研之前，看了成都本土大v吴思竹（欢迎关注其微信公众号“吴思竹”）之前的很多文章，才有了大概的了解，最后感谢成都小伙伴们陪我辛苦跑盘。
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踩盘情况
一、城南
南边是成都网红区，先看的高新区，新川板块，第一个盘，融创香璟台，目前已无房源在售，现场已闭馆。
最近一次开盘是在3月31日，东苑项目259 套面积为123-178平米的高层和洋房，带精装均价14000-16000元/㎡。小区以后有6号地铁线，周边都是新土地，目前没有二手房可比，可参考的只有直线距离1.6公里的中德英伦世邦，2012年卖八九千，现在88平米的三房成交价2.7万/平米，此盘跟二手房差价能达到一万多。因此，中签率也非常低，东苑259套房，申请的有7149人，中签率介于3.26%-3.62%。西苑项目一共229套，申请的有12705人，中签率只有一点几。
因为住宅卖完了，中介人员在路边举牌拉客卖公寓，但价格明显虚高，1.8万/平米，买公寓我认为是买套。
一街之隔的北大资源紫境府，听说70%以上是180平米以上的大平层为主，定位为豪宅产品，但销售人员很傲娇，称还没有做样板房，产品也没有定户型，但今年肯定会开盘，预计有3栋200套房源左右。这个项目的楼面地价是8650元/平米，已经不低，被限价的情况下，如果要做成精装，利润空间会被进一步蚕食，项目被路隔断分割为三个地块是个缺陷。
但新川板块是高新区最后的一块住宅处女地。且新川创新科技园内只有15%的住宅规划用地，整体的供给量还是非常有限的。
天府新区，秦皇帝锦，售楼处进不去，我们没去看了。
蔚蓝卡地亚，为了彰显高端，门卫要求我们打电话预约才能进去看房，感觉小区环境和品质还不错，销售说预计五六月开盘，大概616套，上一批开的价格是1.7万清水，但是要求全款。下一批估计还是这个价，150-265平米3-4房，今年首套可做三成，利率上浮15%，明年全是公寓没有住宅。是富人追逐的新标的。
目前，蔚蓝卡地亚别墅、洋房的二手房均价是2.2万/平米，旁边的麓湖二手别墅更贵，普遍两三万多了，还有三四万的，这个神盘已成为天府新区的一张名片。
这片紧挨着天府大道核心区，轨道交通布局很完善，周边生态环境非常宜居，会成为土豪首选的高端片区。
万达1号，没有住宅在售，只有商铺了，但商铺投资我劝大家不要参与了，正如陪我看房的富姐所说，投资商铺只有10%的人能赚钱，90%的人要亏钱。
由于时间有限，每一个板块，我一般只看两三个代表盘，开车在高新区和天府新区转悠，虽然天府新区面积广阔，大部分处于未开发状态，但感觉南边在建的新楼盘并不多，天府新区五月开盘的还有保利天空之城，价格1.4万/平米带精装，如果是这个价，那也是倒挂比较明显的盘。
麓湖2.3，周边去年万科保利拿的地价1.4万，今年入市也有压力，所以最近流拍了一块九千多的地，关于土地的我下一篇再说。
二、城东
先看了东二环的瑞升望江橡树林，2015上半年开的价格是1.1万/平米，现在还有几套当工程款转出来的房，80多平米三房，2.5万毛坯，有赠送11平米，这个因为是工程款没有被限价，跟二手房价格一样，所以没人抢，看来价格还是王道，总算见到一个没有被抢完的楼盘了。
攀成钢片区，仁恒冰河湾，还有三期没开，因为限价清水1.3万+精装（据说最高不能超过房价50%），（成都称毛坯房叫清水），就算是豪宅精装也不可能超过2万，目前成都批的精装最多也就是四千多，但开发商想开3万以上，销售人员说，还有600套新房，但计划今年只开200套，全是180平米以上的大平层，目前登记的客户都已经2万多人了。陪我看房的姐说，她2014年来时，销售哥求着她买她没买，这次她主动跟这位销售哥套近乎，人家装作不认识，懒得搭理客户。
旁边链家的小弟说，目前仁恒冰河湾一期258平米的成交价已到880万，单价3.4万/平米。绿地锦天府就便宜些，因为两三百平米才套三，功能性差，靠二环的2.8万，不靠二环的3.1-3.2万。
吉宝凌云峰阁，也是新加坡的开发商，开盘卖到3.1万/平米，备案比较早，当时成都没有限购限价，比较幸运，这个跟二手房就没有差价了。如果仁恒滨河湾按2万批，有1.4万的价差套利，人都是贪婪的，唾手可得的肥肉，谁都想吃。
恒大望江华府，145平米公寓，买两层送一层，精装修2.5万，176平米单价到了2.8万/平米。拜托，公寓的价格比住宅还贵，跟趁火打劫一样，当然，愿者上钩，有钱人没有名额买住宅又嫌弃钱太多的，自愿买套也没办法。
天誉，没有住宅在卖，要等下半年，售楼员使劲推销公寓，63平米复式公寓无赠送，毛坯1.7万/平米，按照正常价格，公寓必须在住宅基础上打6折，否则没有投资价值，因为公寓本身不带学位，首付5成，只能贷款10年，没有高杠杆，转手税费高，成都税费今年4月1日开始又提高了。
上次有个成都粉告诉我，他卖一套六十多万的公寓，要交7万的税，买家感到肉疼不想买了，我建议他让利赶快出手，成都的公寓价格绝对高估，尤其是现在公寓的供应量源源不断，现在也就是限购的背景下，人为创造了这么多的投资需求在买，一旦将来限购解除，公寓还有谁接盘。
我们沿着攀成钢往东南就是三圣乡板块，看的第一个盘，首开龙湖天璞。
4月29日选房，均价1.52万/平米带精装，共计449套房，棚改比例20%，高于通常的10%，占90套，刚需216套，占48%，普通户仅剩32%，143套，面积为114，126，143平米三种户型。只有3.9%的中签率。
跟旁边链家门店的小哥了解到，周边二手房价格基本上都在1.8-2万/平米左右，（龙湖天璞价格倒挂百分之二三十），小区普遍都比较新，已经成片，比较成熟，未来有地铁9号线，最早06年的小区也是这个价。周边学校、公园、商业配套比较完善，人居环境较好。
顺便看了隔壁紧挨着的第二个盘，融创玖樾台，预计开220套，116-157平米，套三，价格参考龙湖天璞，时间未定，我们没有看到样板间，销售说，不准备做样板间。反正做不做开盘都是清盘，没必要浪费这个钱。我们这次去踩盘，很少有样板间可看。
三圣乡再往东南就是大面了，先去了炜岸城，只剩下别墅了，总价700-1000万，建面250平米，单价3万。实际使用面积500-700平米。这个盘体量超级大，近郊区别墅卖的慢很正常，总价太高，但片区和小区档次又不算高，定位就有点尴尬，真正的有钱人看不上，一般人又买不起，可能只有一些做生意的小老板愿意去买，就像碧桂园为乡村企业家定制的别墅一样，给您一个五星级的家。别墅嘛，升值慢，买来就是自己享受，不是一种投资品。
靠着炜岸城这条路走下来，基本上两边的房子都开发完了，没什么新房。
而往车城大道走就是农村，两边都是菜地，果树林，可见这边还有大片的土地待征收。
这是我们在龙泉驿同安镇找到的一个盘，属于阳光城板块，华府幸福城，还有几十套在卖，套三套四，1.1万/平米，因为是之前拿的预售证，不需要摇号，需要摇号的还没有出来，估计是九千多。这种偏僻的地方，1.1万自然是没人来买了。
这周边跟我们农村小镇上的配套档次没什么区别。
陪我看房的小伙伴说，三年前他来看过这里，林溪康城，当时3980元/平米没人要，现在链家上周边二手房也要九千了。
这种地方，以后可卖的土地太多了，当地人是接不起盘的，汽车厂工人购买力也不足，只能靠外地人来投资，价格上万显然是虚高了。
我们傍晚是从成龙大道往回走，一直到四川师大都没有新盘，主要是产业园区，以汽车产业链为主，仅从这个产业的定位来看，我觉得就比南城要差了几个档次，因为汽车产业链能够带来的就业非常普通，当然，住东边不要看当地引入的产业，因为东边是挨着金融城和老城区的，居住人口主要还是来自于这两个地区的外溢。
靠近天鹅湖、三圣花乡这边的生态环境非常不错，有一个世贸城，临近天黑我们没去踩盘了，但听说性价比也非常高，反正按照成都目前这个限价的大背景下，只要有百分之二三十价差的盘，刚需能够抢到，闭着眼睛买就是了。
成龙大道过来全是房子，从三环，到二环，四周全是房子，都开发完毕，东边感觉新盘也不多了。
三、城北
我们先去看了青秀未遮山，地铁7号线，府青路站，在二三环之间，算是中心城区了。没让我们去看样板房，销售说怕到时候做出来不一样。据业内人说这个盘已经捂了很久了，政府限价想卖高价卖不了，没办法只能开了。
现在已经开始选房，5月3日-5月9日进行资格审核。清水均价：11000元/㎡，装修单价：2398、3148、3398元/㎡，实际均价：13400-14400元/㎡，户型：建面78-150㎡。370套用于棚改货币化安置住户优先摇号、优先选房，343套用于刚需家庭优先摇号、优先选房。开发商非常强势，强制购房者签一个协议，意味着以后的装修再差也很难维权，这种行情下，只能任其摆布。
新力琥珀园，在青秀未遮山售楼处门口拉客，业务员说每平米1.3万元，在龙潭立交附近，性价比高低都是对比出来的，那个位置跟青秀未遮山比，同样的价格，难怪还需要出来拉客。
北二环到北三环环境，太糟糕了，全是批发市场，听说政府也改不动，只能直接跳出来到北三环外新建住宅区。
沿着北星大道一路向北，经过凤凰山公园，来到了保利大都汇，环境确实焕然一新。
保利大都汇5月底，预计会开四百多套，100-130平米，预期1万-1.1万/平米带精装，3月初摇过中签率6.6%，开盘价格9500-1.1万/平米。我走访的这些楼盘中签率好像没有超过10%的。
据保利的销售说，新都区天回有个项目中南海棠，售楼部都关门了，因为拿地就是九千多，政府限价7800元/平米，完全不考虑地价成本，被行业看笑话，保利天汇的地价也要九千多，但因为中南在一圈层，由市里直管，而保利的盘在区里，价格还可以斡旋。保利现在卖的公寓也到了1万带精装，没有赠送，跟住宅一个水平，明显高估。
龙湖听蓝湾，5号地铁线大丰站。高层，清水，今年1月，1.2万/平米；去年6月，洋房，1.4万，下一批，预计五月开盘，不清楚是清水还是精装。价格原则上是不超过上一批次，今年3月以前由区里定价，3月以后统一由市里定价。
北三环外的大丰片区新楼盘云集，不过很显然，成都在限价一刀切政策下，越往郊区，楼盘性价比越低。
看完大丰，我们接着往西北边走，中间的楼盘，比如滨江两岸，也要1.1万/平米，这些郊区盘的价格相对来说吸引力就没那么高了，一直到犀浦东站，属于郫都区吧，价格都上万了。
据富姐跟我说的，万科这个是top系列，开盘高层1.5万，叠拼1.7万，性价比很高，开盘秒空，虽然区域很乱，但是有一个成外附小，私立排名第二，所以很多有钱人也去秒。
周边最贵最新的二手房，2015年的小区，傲城就是1.4万/平米。
四、城西
西边只看了武侯新城，四千多亩可供应土地，号称是继金融城，攀成钢之后，成都第三大高端居住区，因为云集了很多知名开发商，更重要的是，诞生了好几块高价地。但给我的感觉，武侯新城城市风貌非常一般，路面电线杆横七竖八的排布，有种城乡结合部的感觉。
西派城，上次开盘是1.58万/平，销售说下一次可能是六七月份，全是大平层，定位是改善型群体，一百套左右，价格可能会涨10%。周边中粮，保利拍的地，也是计划做高端的项目。
金茂府，2017年4月，中国金茂和首开股份以总价46.4亿，拿下这宗162亩的地块，楼面地价就到了1.7万/平米，首开股份占股51%，但一直没有对外公布，金茂府在全国的牌子向来以高端著称，开发商想开3万/平米，但门都没有，隔壁西派城才开1.58万呢，所以金茂府这个地王也是烫手山芋。一年过去了，项...